Kamuoyunda Airbnb yasası olarak bilinen 7464 sayılı Konutların Turizm amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yürürlüğe girdi. Avukat Yunus Emre ÖĞÜT, konu hakkında hukuksal görüşlerini Sapanca INFO okurları için paylaştı.
- Kanunun Kapsamı
- İzin Şartı
- Kat Maliklerinden Onay Alınması Gerekecek
- Başvurular 30 Gün İçinde Sonuçlandırılacak
- İzin Belgesi Sahibinin Yükümlülükleri
- Konutun Girişine Plaket Asılacak
- Kiralanacak Konutta Bulunması Gereken Nitelikler
- Konutlarda Aranacak Nitelikler
- Acentaların Durumu
- Yüksek Nitelikli Konutlar İçin Farklı Hükümler Getirilmiş
- Alt Kira İlişkisi
- Aracı Hizmet Sağlayıcıların Sorumluluğu
- 1 Ocak 2024 Tarihinden Önce Yapılan Kiralamaların Durumu
- Vergilendirme
Kamuoyunda Airbnb yasası olarak bilinen 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 1 Ocak 2024 tarihi itibari ile yürürlüğe girdi. Turizm amaçlı kiralamalarda yeni dönem başlıyor. Bu yazımızda kanunun kapsamı, getirdiği yenilikler, izin süreci, kiralanacak konutların nitelikleri, kira akdinde dikkat edilmesi gereken hususlar ve yükümlülüklere aykırı eylemlere öngörülen yaptırımlar hakkında kapsamlı bir değerlendirme yapacağız.
Kanunun Kapsamı
7464 sayılı kanun tüm kira sözleşmelerini kapsamıyor. Bu nedenle kanunun kapsamına girecek sözleşmeleri ayırt etmemiz önem kazanıyor. Kanun’un ismi aslında bize bir ipucu veriyor; Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. Konut niteliğinde olmayan yerlerin kiralanması veya turizm amacı dışında yapılan kiralamalar kanun kapsamının dışında.
Konut ifadesinden ne anlamamız gerektiği kanunda tanımlanmış. Kanuna göre konut; “Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümü…” olarak ifade ediliyor. Turizm amaçlı kiralamalar ise “Konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması,…” olarak tanımlanmış.
Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar da kanun kapsamının dışında. Bir başka deyişle, tek seferde yüz gün ve daha az süreli kiralamalar kanun kapsamına dahil olacak ve bu kiralamalarda belirli bazı yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekecektir. Kanunun ciddi yükümlülükler getirmesi işletmelerin kira sözleşmesini yüz günden fazla süreli kiralamalara teşvik edebilir. Böyle bir sözleşme kural olarak geçerli olacaktır. Ancak bu durum kanun hükümlerinin dolanılmasına yol açabilir. Örnek üzerinden anlatmak gerekirse; Konutun maliki (A) bir yıl içerisinde 6 ayrı müşterisi ile şu şekilde sözleşme yapsın.
| Kiralama Sayısı | Sözleşme Tarihi | Sözleşme Süresi (Kira Süresi) | Fesih Tarihi |
| 1. | 01.01.2023 | 101 Gün | 01.02.2023 |
| 2. | 01.02.2023 | 101 Gün | 01.03.2023 |
| 3. | 01.03.2023 | 101 Gün | 01.05.2023 |
| 4. | 01.05.2023 | 101 Gün | 01.08.2023 |
| 5. | 01.08.2023 | 101 Gün | 01.11.2023 |
| 6. | 01.11.2023 | 101 Gün | 01.01.2024 |
Tabloda, kira konusu taşınmaz için hep 101 gün sözleşme yapıldığı ancak sözleşme süresi dolmadan sözleşmenin feshedildiği görülüyor. Yukarıda belirttiğimiz gibi 7464 sayılı kanun tek seferde 100 günden fazla süreli kiralamaları kapsam dışı bırakıyor. Malik (A) bu durumu bildiğinden 30 gün kiralayacağı taşınmazı 101 gün kiralamış gibi gösteriyor. Sözleşmeyi de 101 gün üzerinden yapıyor. Ancak 30 gün sonra sözleşmeyi feshediyor. Böylece kanunu dolanmış oluyor. En azından şimdilik öyle sanıyor. Zira kanun bu ihtimali öngörmüş ve şöyle bir düzenleme yapmıştır:
“Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.” (7464 S.K. Md 4/g)
Örneğimize geri dönecek olursak malik (A) ilk sözleşme tarihi olan 01.01.2023 tarihinden itibaren 6 kez kiraya vermiş görünüyor. Muvazaa niteliğindeki bu kiralamaların tespiti halinde (A)’yı yüklü miktarda idari para cezası bekliyor.
İzin Şartı
Konutunu turizm amaçlı kiralamak isteyenler bunun için izin belgesine sahip olmak zorunda. İzin belgesine ilişkin tüm başvurular e-Devlet üzerinden yapılıyor. İzin belgesine ilişkin başvurunun konutun maliki, konut üzerinde intifa hakkı sahibi veya üst hakkı sahibi tarafından yapılması gerekiyor. Acenteler kendi adına izin belgesi düzenlenmesini talep edemiyor. Ancak vekaletname ile malik adına belge düzenlenmesini talep etmesinde yasal bir engel görünmüyor.
Kural olarak malikin işyeri açma ve çalışma ruhsatı almasına da gerek yok. Kat maliklerinin onayının alınması yeterli görülüyor. Ancak bunun bir istisnası var: Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısı beşi geçerse ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatına da gerek duyuluyor.
Aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılması gerekiyor. Ancak bu şekilde yapılan başvurular için kanun bir üst sınır öngörmüş. Kanuna göre üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla %25’i için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebiliyor. Örneğin binada 20 bağımsız bölüm varsa en fazla 5 bağımsız bölüm için izin belgesi düzenlenebiliyor. Kalan 15 bağımsız bölüm kısa süreli kiralamalara konu edilemiyor. Tabi ki bu 15 bağımsız bölümün uzun süreli (101 gün ve daha fazla süreli) kira sözleşmesine konu edilmesinde yasal bir engel bulunmuyor. Yukarıda belirttiğimiz gibi bağımsız bölüm sayısı 5’i geçmediği için Belediye’den işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmasına ihtiyaç da yok. Yüzde 25’lik sınır üçten fazla bağımsız bölümün olduğu taşınmazlar için geçerli. Bu nedenle üç veya daha az bağımsız bölümün tamamının kiralanmasında yasal bir engel yok.
Kat Maliklerinden Onay Alınması Gerekecek
Konut birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunuyorsa, izin belgesi başvurusundan önce kat malikleri kurulunun da onayı gerekiyor. Bu onayın geçerli kabul edilebilmesi, tüm kat maliklerinin oy birliği ile mümkün. İzin belgesi başvurularında kat malikleri kurulunun kararının noter onaylı örneğinin ibraz edilmesi gerekiyor.
Kanun’da öngörülen bu şart bina içerisinde tatil amaçlı kiralamaları son derece kısıtlayacak gibi görünüyor. Öyle ki, binadaki maliklerden biri bile onay vermezse izin belgesi alınamıyor. Konutun İzin belgesi olmaksızın kiraya verilmesi durumunda yüksek meblağlarda idari para cezaları öngörülüyor. İzin belgesi olmaksızın kiralama yapıldığı ilk kez tespit edildiğinde her bir konut için, 100.000 TL idari para cezası kesiliyor ve malike izin belgesi alması için 15 günlük süre veriliyor. Verilen 15 günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 500.000 TL idari para cezası uygulanıyor ve izin belgesi alması için yeniden 15 günlük süre veriliyor. Verilen 15 günlük bu sürede de izin belgesi almadan faaliyete devam edilirse 1.000.000 TL idari para cezası uygulanıyor.
İdari para cezalarına itiraza ilişkin özel bir hüküm sevk edilmediği için bu konudaki itirazların Sulh Ceza Hakimliklerine yapılması gerekiyor. Bu denli yüksek meblağlı idari para cezalarına itirazların idare mahkemesi yerine sulh ceza hakimliğince karara bağlanacak olması hukuk güvenliği açısından problemli görünüyor.
Başvurular 30 Gün İçinde Sonuçlandırılacak
E- Devlet üzerinden yapılan başvurular, İl müdürlükleri tarafından Kanunun 3 üncü maddesi dikkate alınarak incelenecek; belgeleri uygun görülen konutlar için izin belgesi düzenlenecektir. Eksik veya uygun olmayan evrakla yapılan başvurular gerekçesi bildirilerek reddedilecektir. Başvurulara ilişkin işlemlerin 30 gün içinde sonuçlandırılması zorunlu olacaktır. İzin belgesinin düzenlendiği tarihten itibaren 30 gün içinde denetim yapılacaktır.
Yapılan denetimde asgari nitelikleri taşımadığı tespit edilen konutların izin belgesi sahipleri hakkında öncelikle 100.000 Türk lirası idari para cezası kesilecek ve tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için 15 gün süre verilecek. Bu süre sonunda ikinci bir denetim yapılacak. İkinci denetimde de eksikliklerin giderilmediği tespit edilirse izin belgesi iptal edilecektir.
İzin belgesi iptal edildiği sırada konutun kullanıcısı (kiracısı) varsa mülk sahibi sırf izin belgesinin iptali gerekçesi ile kullanıcıyı taşınmazdan çıkaramayacaktır. Tatil amaçlı kiralayan, haklarını sözleşme süresinin sonuna kadar kullanabilecektir.
İzin Belgesi Sahibinin Yükümlülükleri
İzin belgesi sahibi asgari olarak, her kullanıcı değişiminde konutun temizlik ve bakımını düzenli olarak yapmak/yaptırmak, haşere ile düzenli olarak mücadele etmek ve buna ilişkin kayıtları muhafaza etmek ile yükümlüdür. Ayrıca bina veya site yönetimi tarafından alınan kuralları yazılı olarak veya çevrim içi ortamda kullanıcılara bildirmek de yükümlülükler arasında sayılmıştır.
Konutun Girişine Plaket Asılacak
Bakanlıkça hazırlanacak plaketin konutun girişine asılması zorunlu olacak. Plaketin konut girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacak ve asılması için on beş günlük bir süre tanınacak. Bu süre içerisinde de plaketin asılmadığı tespit edilirse beşyüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacak.
Kiralanacak Konutta Bulunması Gereken Nitelikler
Her konut için kiralamaya konu yapılamayacaktır. Yönetmelik hangi nitelikteki konutların kiralanabileceğini belirtmiştir. Önemle belirtmek gerekir ki konut bir bütün halinde kiralanacaktır. Bir başka deyişle konutun bir veya birkaç odası kiralamaya konu edilemeyecektir. Aksi halde her bir konut için yüzbin Türk Lirası idari para cezası kesilecektir.
Yönetmeliğin 9. Maddesi konutta bulunması gereken nitelikleri detayları ile saymıştır. Madde metnine göre
Konutlarda Aranacak Nitelikler
(1) İzin belgesi için başvurulan konutların aşağıdaki nitelikleri sağlaması zorunludur:
a) En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi.
b) Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu.
c) Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki.
ç) Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması.
d) Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz. Konutun bu koşullara aykırı olarak kiralanması durumunda izin belgesi sahibi hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca idari para cezası uygulanır.
(2) İzin belgesi düzenlendikten sonra birinci fıkrada belirtilenlere ek olarak aşağıdaki niteliklerin de sağlanması zorunludur:
a) Konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her türlü ortamda konutun izin belgesinin örneği okunaklı bir şekilde yayımlanır. Bu tanıtımlarda aşağıdaki bilgilerin yer alması zorunludur:
1) Konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı, balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı, odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri, pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri, çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanımlar ile ısıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri, spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı, konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabul edilip edilmediği, kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı gibi bilgiler ve sunulan diğer hizmetlere ilişkin bilgilendirme.
2) Site veya apartman yönetimi tarafından alınan kurallara ilişkin bilgilendirme.
3) Konutu teslim alma ve kullanım süresi sonunda boşaltılma saatleri ile temizlik hizmeti verilip verilmediğine ilişkin bilgilendirme.
(3) Aynı sitede, binada veya yüksek nitelikli konutta aynı gerçek veya tüzel kişi adına birden fazla konut için başvuru yapılması durumunda tek izin belgesi düzenlenir; ancak her konut için ayrı plaket düzenlenir.
(4) Yüksek nitelikli konutlarda tüm konutların konut işletmesi tarafından kiraya verilmesi durumunda konut işletmesi adına tek izin belgesi ve plaket düzenlenir; aksi halde üçüncü fıkra hükümleri uygulanır.
Acentaların Durumu
İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Acenteler kendi adına izin belgesi için başvuru yapamazlar. Acentelerin vekaletname ile başvuru yapmasında yasal bir engel görünmüyor. İzin belgesi sahibi taşınmazın kiralanması için acente ile çalışabilecektir. Ancak kanun bu acentelerin yalnızca 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları olabileceğini belirtmiştir. Bu nitelikte olmayan acenteler kiralama faaliyetinin yürütülmesine aracılık edemeyeceklerdir.
Yüksek Nitelikli Konutlar İçin Farklı Hükümler Getirilmiş
Yüksek nitelikli konut; 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde tanımlanan ve aynı Yönetmeliğin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılabilen, en az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarıdır. Günlük hayatta rezidans olarak adlandırılan bu yerler için kanunda farklı düzenlemeler mevcuttur.
En önemli farklılıklardan birisi kat malikleri kurulunun onayına ilişkin kısımdır. Yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair kayıt bulunan yüksek nitelikli konutlar için yapılacak izin belgesi başvurularında kat maliklerinin onayının alınmasına gerek duyulmuyor. Yüksek nitelikli konut sahibi %25’lik sınırla bağlı kalmadan adına kayıtlı bağımsız bölümlerin tamamını tek izin belgesi ile kiralayabiliyor.
Alt Kira İlişkisi
Kiracının kiralananı başka birine kiraya vermesi alt kira ilişkisi olarak adlandırılır. 7464 sayılı kanun alt kira ilişkisini yasaklamıştır. Bu yasak, tatil amaçlı kiralamaları ciddi şekilde sınırlandıracağa benziyor. Yasa yürürlüğe girmeden önce İstanbul’da yaşayan malik (A), Sapanca’daki villasını (B)’ye kiralayabiliyor (B) de kendi adına müşteriler ile alt kira ilişkisi kurabiliyordu. Kiralanan konutun temizlik ve bakım işleri (B) tarafından yapılıyor, kira gelirleri ise (A) ve (B) arasında paylaşılıyordu. Ancak 1 Ocak 2024 tarihi itibari ile (B) artık alt kira ilişkisi kuramayacaktır. Bu yükümlülüğe aykırı hareket eden (B) yaptığı her sözleşme için 100.000 TL idari para cezası ödemek zorunda kalacaktır.
Aracı Hizmet Sağlayıcıların Sorumluluğu
Sahibinden.com, Emlakjet.com, Hürriyet Emlak gibi internet siteleri hukuki nitelik olarak aracı hizmet sağlayıcıdır. Kanun, hizmet sağlayıcılara da çeşitli yaptırımlar öngörmüştür. Kanuna göre izinsiz kiralama faaliyetinin ticaretine ve tanıtımına aracı olan aracı hizmet sağlayıcılar kendisine yapılan başvuru üzerine 24 saat içerisinde içeriği internet sitesinden kaldırmak zorunda olacaktır. Bu süre içerisinde içeriği çıkarmayan internet sitesine her bir taşınmaz (ilan) için 100.000 TL idari para cezası verilecek ve ihlale konu bölüm (ilan) ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilecektir.
1 Ocak 2024 Tarihinden Önce Yapılan Kiralamaların Durumu
Kanun 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihten önce yapılan kiralamalar kural olarak geçerliliğini koruyacak. Konutu tatil amaçlı kiralayanlar, velev ki malikin izin belgesi olmasın, sözleşme süresi sonuna kadar konutu kullanmaya devam edebilecekler. Ancak kanun kiralama faaliyetinde bulunanların 1 Şubat 2024’e kadar izin belgesi almak için başvuru yapması gerektiğini, başvuruların 3 ay içerisinde neticelendirileceğini hüküm altına almıştır. Bu yükümlülüğe aykırı davrananlar hakkında idari para cezası uygulanacaktır.
Vergilendirme
Kanunda vergiye ilişkin bir düzenleme bulunmuyor. Vergilendirme konusunda bir süre daha beklemek faydalı görünüyor.
4 Yorum
Merhaba Eskişehirde günlük kiralık apart işletmekteyim yangın merdiveni olmak zorunda mı tam anlamıyorum aydınlatırsanız çok mutlu olurum
Kanunda bu konuda bir hüküm yok. Ancak yönetmelikte kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren krokinin mevcut olması gerektiği belirtilmiş. Bu nedenle dolaylı bir yorum ile kaçış merdiveninin de zorunlu sonucuna ulaşabiliriz.
Mrb tapuda konut olara gecmeyen gayrimenkuller ne olucak bunlari kapsiyor mu kanun bizim tapularimiz ofis buro olarak geciyor ama mesken olarak kullaniyoruz zaten buyuk şehirlerde 1+1 dairelerin cogunun tapusu bu şekilde ben hali hazirda bu isi yapıyorum bakanlik il mudurlugune gittim calisan memur bana sen bu isi yapamazsin artik sadece konut olan gayrimenkul yapicak dedi ama kanunda boyle birseyden bahsetmiyor tapularimiz ticari ofis buro olarak geçiyor ne yapmam gerek yardımlarınizi bekliyorum
Konut dışındaki taşınmazlar bu kanun kapsamının dışında olacaktır. Daha sağlıklı bilgi edinmek için lütfen avukatınıza danışın.